Immobilie bei Scheidung

Immobilien Christian Mutzel

Scheidung: Was tun? Worauf achten?

Bei der Eheschließung wird neben einer romantischen auch eine wirtschaftliche

Verbindung eingegangen. Die Wenigsten denken dabei schon an eine Scheidung,

doch mehr als jede dritte Ehe wird in Deutschland geschieden.

Wenn ein Ehepartner dem anderen mitteilt, daß er nicht mehr mit ihm zusammen-

leben möchte, ist dies im rechtlichen Sinne der erste Trennungsschritt. Die sog.

häusliche Gemeinschaft wird aufgehoben und ein Partner zieht i.d.R. aus der

gemeinsamen Immobilie aus. Nach Einhaltung eines Trennungsjahres folgt die

Scheidung, die rechtliche Eheauflösung. (Ausnahme: Das Familiengericht schickt

den Scheidungsantrag eines Ehepartners mit dem Versorgungsausgleich dem anderen

zu. Ein abgeschlossener Versorgungsausgleich und ein beidseitiges „Ja“ im Scheidungs-

termin löst die Ehe auf, wenn keiner dagegen binnen 1 Monat Beschwerde einlegt.)

Bei einer Scheidung muß sowohl die emotionale als auch die finanzielle Trennung

erfolgen, insbesondere bei großen gemeinsamen Anschaffungen wie einer Immobilie.

Die bisherigen Finanzen und Zahlungsverpflichtungen müssen analysiert werden.

Gemeinsame Verträge und Versicherungen müssen neu geregelt werden. Das

Sorgerecht bei Kindern muß geklärt und Unterhaltszahlungen vereinbart werden.

Dabei müssen die wirtschaftliche Leistungskraft beider Ehepartner, die Eigentums-

verhältnisse an der Immobilie und insbesondere die Interessen etwaiger Kinder

berücksichtigt werden.

Trotz aller Emotionalität und eventuell sonstiger Probleme ist es immens wichtig,

daß sich die Ehepartner auf eine gemeinsame Lösung einigen.

Ohne Ehevertrag gilt in Deutschland für Ehepaare der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft, das heißt, das während der gemeinsamen Ehe hinzuge-

wonnene Vermögen wird zu gleichen Teilen aufgeteilt, unabhängig davon, wieviel

jeder dazu beigesteuert hat. Zwischen den Ehepartnern erfolgt ein finanzieller Aus-

gleich für während der Ehe erworbene Vermögensgegenstände.

Welche Möglichkeiten bestehen?

Die Immobilie wird in 2 getrennte Einheiten aufgeteilt (Realteilung). In der Praxis

ist dies meist nicht möglich, somit also mehr theoretischer Natur.

Bei Einigkeit unter den Ehepartnern wird ein neutraler Makler mit der Vermietung

der Immobilie beauftragt und die Mieteinnahmen geteilt. Als Vermieter fällt ein

gewisser Verwaltungsaufwand für Vermietung, Mieterauswahl und -verträge, Nebenkostenabrechnungen oder auch Reparaturen an. Beide Ehepartner müssen

künftig bereit sein, dies gemeinsam zu besprechen und zu regeln. Oftmals ist

auch dies in der Praxis schwierig.

Nach Feststellung des aktuellen Verkehrswertes der Immobilie bleibt ein Ehepartner

in der Immobilie wohnen, übernimmt diese und zahlt den anderen aus. Somit könnte

ggf. ein Ehepartner mit den Kindern wohnen bleiben. Da bei einem Darlehen meist

beide Darlehensnehmer sind, muß mit der Bank geklärt werden, daß der abgebende

Ehepartner aus dem Darlehen entlassen wird.

Auch sollte die Übertragung der Immobilie noch im Trennungsjahr erfolgen, daß

die gesetzliche Befreiung von der Grunderwerbsteuer unter Ehegatten noch gilt,

ansonsten fällt Grunderwerbsteuer an. Hierdurch entfallen auch die fortlaufenden

Bewirtschaftungskosten für die Immobilie.

Bei Nicht-Einigkeit unter den Ehepartnern kann jeder die Immobilie in einer sog. Teilungsversteigerung durch das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht öffentlich

versteigern lassen. Beide können dann mitbieten und die Immobilie ersteigern.

Doch Vorsicht: Oft erreicht das höchste Gebot in einer Teilungsversteigerung

nicht den Verkaufserlös eines privatem Verkaufs über einen Makler. Sollten höhere

Restschulden vorhanden sein und diese nicht gedeckt werden können, haften beide

Ehepartner weiter für die verbleibenden Restschulden, ohne die Sicherheit einer

Immobilie.

Bei Einigkeit unter den Ehepartnern wird ein neutraler Makler mit dem Verkauf

der Immobilie beauftragt, das Darlehen zurückbezahlt, eine eventuell anfallende

Vorfälligkeitsentschädigung beglichen und der Restverkaufserlös anteilsmäßig

aufgeteilt. Die teils recht hohen Kosten der Scheidung für Anwälte oder eine

neue Miet- oder Eigentumswohnung können damit beglichen werden.

Jeder kann durch diesen klaren Schnitt danach sein neues eigenständiges