Übersicht der Wertermittlungsverfahren:
1.) Vergleichswertverfahren (§§ 15-16 ImmoWertV):
Der Verkehrswert wird aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke abgeleitet, die hinsichtlich
der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen; beim Bodenwert auch durch geeignete Bodenrichtwerte.
Vereinfacht gesagt: Was kosten vergleichbare Immobilien?
Anwendung i.d.R. bei unbebauten Grundstücken und selbstgenutzten Eigentumswohnungen.
2.) Ertragswertverfahren ($$ 17-20 ImmoWertV):
Der Verkehrswert wird durch Berechnung der kapitalisierten Erträge, die voraussichtlich künftig erwirtschaftet werden, abgeleitet.
Vereinfacht gesagt: Wie hoch sind die dauerhaft erzielbaren Reinerträge?
Anwendung i.d.R. bei vermieteten Eigentumswohnungen, Renditeobjekten und Mehrfamilienhäusern.
3.) Sachwertverfahren (§§ 21-23 ImmoWertV):
Der Verkehrswert wird überwiegend aus der Bausubstanz abgeleitet. Dabei wird ermittelt, welche Kosten bei einem Neubau (Ersatz) des zu bewertenden Objekts entstehen würden, abzüglich der altersbedingten Abnutzung und unter Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände.
Der Bodenwert wird in der Regel im Vergleichsverfahren bestimmt.
Vereinfacht gesagt: Bodenwert + Gebäudesachwert der baulichen Anlagen.
Anwendung i.d.R. bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern, Reihenhäusern, Doppelhaushälften
und Zweifamilienhäusern.
Definition des Verkehrswerts (§ 194 BauGB):
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich
die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten
und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Vereinfacht gesagt: Der Preis, der von einem Kaufinteressenten im aktuellen Markt bezahlt wird.
Um einen angemessenen Verkehrswert zu erhalten, sollten zwei Verfahren herangezogen werden.
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